在EB-5投资移民的实践过程中，所谓的“还款保障”或“赠送房产”作为项目诱饵的现象，近年来虽因新法规有所收敛，但仍屡见不鲜。此类承诺往往表面上以保障本金安全为由，实则违背了EB-5项目最核心的“风险投资”原则，极易触发移民局的审查与拒签，甚至构成移民欺诈。本文将以多年项目经验为基础，系统梳理此类“老套路”的法律逻辑与潜在后果，提醒投资人切勿因小失大。
1、EB-5项目的核心法理，不得提供直接还款担保
根据EB-5相关法规，投资款必须处于“at risk”（风险承担）状态。区域中心或项目方若对个人投资人提供还款担保，意味着投资行为缺乏商业风险，将被移民局认定为“无效投资”。
例如：若承诺“无法还款即退还80万美元”或“无法还款则给予房产作为补偿”，该担保金额将直接从投资总额中被扣除。担保80万，意味着合法投资金额为零，移民申请自然无法获批。
合规的担保仅限于区域中心向新商业企业（NCE）提供，而非向投资人个人提供。这一区别，在项目设计阶段即为基础性法律认知。
2、“阴阳合同”式的隐秘协议
因直接担保不具合法性，此类承诺往往采取“阴阳合同”方式操作：对外递交给移民局的文件中不出现担保字样，而私下另签“抽屉协议”，一旦项目违约再据此主张权益。
更隐蔽的做法，则将“担保协议”签署人为投资人的亲属，规避直接关联，营造表面合规的假象。无论形式如何变化，本质上都是有意隐瞒重要投资条款，规避监管，涉嫌合谋欺骗联邦政府。
3、构成移民欺诈的严重后果
根据美国法律，任何通过欺诈手段获取移民身份的行为，无论当下是否被发现，均构成刑事犯罪。一旦证据确凿，不仅投资人将面临移民资格取消，甚至已入籍者也可能被剥夺国籍，面临遣返。
值得强调的是：在该过程中，投资人并非“受害者”，而是共谋者。即便起初不知情，一旦签署涉及隐瞒或欺诈意图的合同，就已陷入法律风险之中。
4、项目方的“知法犯法”，铤而走险背后的真相
具备一定专业能力的项目开发商或区域中心，在设计EB-5融资结构时必然会聘请专业律师。而移民律师在审核文件时，必然会警示不得出现任何形式的“还款保障”条款。因此，当看到仍有项目暗中提供担保协议时，几乎可以确认这是在明知不可为而为之。
这种行为背后往往暴露出两个信号：一是项目融资极度困难，二是项目方对法律的敬畏缺失。他们更可能是押宝于投资人不敢举报，借助移民身份的不确定性进行操控。
5、“投鼠忌器”困局，一纸协议变成威胁工具
在投资周期结束后，若项目方违约——既不还款也不交付房产，投资人往往陷入两难：如果提起诉讼，可能需要披露抽屉协议内容，暴露出自身参与移民欺诈的事实，导致绿卡被撤。
6、中介“担保”的变种陷阱
更具迷惑性的，是部分中介出面为投资提供担保。这在行业中属于极为罕见的现象，原因无它，真正合规经营的中介，绝不会将自身风险与项目结果绑定。
唯一的例外是：该中介其实是项目实际操盘人，具有实质控制权，而未向投资人如实披露。这类情况若被揭发，已不只是“违规中介”问题，更涉嫌串谋隐瞒利益冲突与欺诈。
EB-5投资移民的制度设计，注定其风险属性。任何声称“本金保障”、“赠送房产”、“无风险回报”的宣传，都是在挑战法律的底线。投资人若心存侥幸，极易在未来陷入不可逆的法律纠纷与身份危机。在移民这条长期而慎重的路径上，遵守规则、选择合规项目，是每一位投资人应具备的基本素养。