2025年7月下旬，希腊政府多个部门联合发布公告，明确自2026年1月1日起，希腊房地产市场将迎来新一轮深度政策调整。此次改革不仅涉及租赁支付、税收制度、短租管控与交易环节，更与黄金签证（Golden Visa）投资者的利益息息相关。对于计划通过房地产实现移民、资产配置或家庭教育规划的高净值人士而言，这是一份必须提前研究与消化的政策信号。
一、租赁支付全面银行化——合规成为基础门槛
根据5222/2025号法律第210条的规定，自2026年起，所有租金支付必须通过银行系统完成。房东若以现金方式收取租金，将失去5%的税收抵扣；租客若支付现金，则无法享受政府提供的租金补贴。
这一条款释放出明确信号：未来租赁合规化是黄金签证投资的基本前提。对于持有多套物业的投资人而言，建议通过房产管理公司开设代管账户，以确保资金流合规，避免在签证续签或税务审查中出现风险。
二、租金所得税优化——新增中档税率，减轻投资压力
2026年起，希腊将新增12,000–24,000欧元租金收入区间，税率由原先的35%下调至25%。以年租金收入20,000欧元为例，房东每年可节省约800欧元税负。这一政策为中等规模的房产投资者提供了实实在在的减负空间。
对于黄金签证申请人而言，这意味着持有物业的现金流管理更具可持续性。税负下降不仅提高了净收益率，也使房产出租成为更具吸引力的资产配置方式。
三、长租激励——三年免税政策，推动短租转长租
财政部公告明确，自2024年9月至2026年底，凡签订三年以上的租赁合同（且面积不超过120㎡），租金可享最长三年免税优惠。
这一政策的导向十分清晰：通过税收杠杆，鼓励房东将短租转向长租，既缓解本地住房紧张，也契合黄金签证投资的逻辑。对高净值家庭而言，选择长租不仅可享受税收优惠，还能确保物业管理的稳定性与合规性。
四、短租管控升级——雅典核心区暂停新发许可证
雅典第1、2、3市政区（包括普拉卡、宪法广场、库卡奇、Gazi、Metaxourgeio等）将在2026年底前暂停发放新的Airbnb许可证。此举意味着，存量短租资质房产将更加稀缺，其市场升值潜力将被进一步放大。
对于投资者而言，这一政策的背后逻辑很明确：未来核心区短租牌照将成为稀缺资源，具备“金融化”特征，房产不仅具备居住和出租功能，更兼具稀缺性与溢价空间。
五、交易环节税收优惠——进出更灵活，税负更轻
希腊政府同时宣布，房地产交易环节的优惠措施将延长至2026年底。新建房屋继续免征24%增值税，仅征收3%过户税；资本利得税（15%差价税）暂停至2026年底，卖方无需额外承担差额税。
这意味着投资人无论是买入还是退出，税务成本均大幅降低，资金进出更为灵活。对于计划进行“资产轮动”的高净值人士而言，这是提升投资效率的重要窗口。
六、装修减税与自住房优惠——兼顾资产增值与家庭配置
装修支出可享受最高16,000欧元的税收减免，优惠期延长至2026年底。同时，在部分小城镇购买自住房的家庭，将享受房产税减半的政策。这不仅利好希望在低密度区域配置物业的家庭投资人，也为海外子女教育或养老需求提供了更灵活的选择。
七、投资人启示——合规、长租、稀缺与灵活性
结合上述政策，可以得出以下几点对黄金签证投资人的启示：
1、合规为先：银行化支付和专业化管理成为必然趋势。
2、长租优于短租：长租不仅享受免税，更符合移民与资产安全的双重逻辑。
3、存量短租稀缺性凸显：核心区持证物业将成为市场“硬通货”。
4、交易税负降低：进退自如，提升了投资灵活性和资金利用率。
5、资产多元化配置：装修减税与小城镇自住房优惠，为教育、养老、资产传承提供更多可能。
2026年的希腊房地产新政，表面上是对租赁与税收制度的调整，实质上是通过制度化、合规化与激励机制，推动市场从短期套利向长期稳健转型。对于计划申请黄金签证的高净值投资人而言，这既是一次挑战，也是一次机遇。把握政策导向、顺应市场逻辑、坚持合规经营，才能真正实现“身份配置+资产配置”的双重目标，让海外投资成为家庭战略版图中的稳定支点。