近年来，随着全球高净值人群对资产全球化配置、身份多元化布局的需求持续攀升，移民居留项目的吸引力也水涨船高。近日，国际权威移民咨询机构 Henley & Partners 正式发布《2025年全球居留计划指数》（Global Residence Program Index 2025），希腊黄金签证计划以高达73分（满分100分）的综合得分，一举超越葡萄牙，登顶全球居留项目榜首。
这一变化，不仅标志着全球投资居留市场格局的重塑，更引发了中国投资者的高度关注。截至2025年5月，希腊官方数据显示，中国申请人数量已突破7400人，占比位居第一，再次印证了希腊项目在中国市场的巨大号召力。
一、全球居留计划指数：评估维度多元，投资者可据此科学决策
《全球居留计划指数》是业界最具影响力的投资移民指数之一，涵盖全球26个主要投资居留项目，其评估维度包括但不限于：
1、项目声誉与法治保障
2、居住地生活质量与社会安全
3、身份持有人的全球通行便利度（如免签覆盖范围）
4、申请流程效率与政策透明度
5、项目的合规性与监管强度
6、投资门槛与回报的综合吸引力
该指数为全球有意规划身份优化的投资者提供了一个兼具客观性与可操作性的对比框架，也间接反映出一个国家对外籍高净值人群的开放程度与治理能力。
二、希腊黄金签证成中国投资者首选
希腊黄金签证计划最早可追溯至2013年，希腊政府为应对主权债务危机而推出该项目，旨在吸引海外资金重振房地产与基础建设市场。该计划允许非欧盟国家公民通过房产投资的方式，获取长期居留身份，享有在希腊及申根区自由通行的便利。
凭借低门槛、审批效率高、家庭成员可一同获批等优势，希腊黄金签证迅速走红，并成为中国投资者布局欧洲的重要入口。根据希腊移民局公布的最新数据，截止2025年5月，中国投资申请数量高达7,401人，占比遥遥领先。
三、2025年新政三档投资门槛
面对市场的持续火热以及房产供需结构的变化，希腊政府在2025年对黄金签证政策进行了结构性调整。根据最新法规，购房投资申请人可选择以下三种投资路径之一：
1、25万欧元档
投资政府指定的“保护性建筑”，并在五年内完成建筑修复任务。此类项目多数为老城区历史建筑，投资性较强，但改造难度和监管要求也相对较高。
2、80万欧元档
适用于热门城市及旅游地区，如雅典大区、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼等，以及人口超过3,100人的岛屿。此类投资仅限购买面积120平方米以上的单套住宅房产。
3、40万欧元档
适用于希腊除上述热点区域以外的其他地区，同样要求房产为单套120㎡以上住宅。
需要特别注意的是：无论是80万还是40万欧元档，投资房产不得用于短期租赁经营（如Airbnb），也不得擅自改变为商业用途。
三、“商改住”低成本获得永居的新路径
在严控热点区域、提高门槛的大背景下，另一个被广泛关注的操作方式——“商改住”，成为许多中国投资者实现身份配置与成本控制的“双赢”选择。
“商改住”，即通过合法合规的程序，将商业用途房产（如商铺、写字楼、仓库等）改造为可居住的住宅用途，从而满足黄金签证对“住宅类不动产”的基本要求。根据希腊《城市规划法》第48条，商改住项目需符合以下条件：
可改造物业范围包括办公楼、商铺、仓库、以及过去5年未运营的工业建筑。该政策不限制房产地理位置，也不设面积下限，只需为单一不动产即可。
这种方式不仅使投资门槛保持在25万欧元档位，更因其改造灵活度高、物业分布广、操作周期短等优势，成为市场上的“性价比之选”。
随着欧洲移民政策收紧、热点国家门槛提升，希腊黄金签证的政策稳定性与法律透明度愈发凸显。对于希望在欧盟范围内实现身份规划、子女教育布局、或资产多元化配置的中国家庭而言，2025年无疑是一个值得把握的“黄金窗口期”。