希腊不动产全面实名登记时代来临，黄金签证持有者面临合规大考

随着全球对跨境资本与不动产交易监管日益加强，希腊政府也迈出了关键一步——正式启动全国不动产实名登记系统（M.I.D.A.）。这一举措不仅旨在整合分散的信息平台，提升财政透明度，更对包括黄金签证持有者在内的所有房产投资者提出了更高的合规要求。对于那些在希腊通过购房取得居留权的境外人士而言，这场改革既是挑战，也是一次主动合规的契机。

一、政策背景：从碎片化走向全景式监管

长期以来，希腊的不动产信息管理存在多头登记、信息割裂的问题。税务局（E9）、土地注册处、银行系统、短租平台（如Airbnb）与市政服务机构各自为政，导致政府在房产监管、税收征管及资产评估上始终缺乏一套统一、高效的数据系统。

为实现信息互联互通，希腊财政部于近期推出《全国不动产实名登记法案》，拟于2024年7月24日进行表决，并计划自2025年起正式施行。新政将实现“一处房产＝唯一ID＋真实用途＋实际收益”的数据整合目标，打造全景式监管框架。

二、双系统并轨上线，全面重塑房产治理体系

此次改革包含两个关键系统：

1、M.I.D.A.（Private Property Identification System）

面向所有自然人与法人实体，记录其在希腊的不动产信息，包括：产权归属、用途类别、租赁情况及历史交易记录等。系统将与E9税务申报、银行流水与短租平台数据联动，对异常情况进行比对预警。

2、M.A.P.（National Asset Map）

聚焦国家资产治理，涵盖各级政府与国有企业所持不动产，旨在提升公共资源配置效率和财政治理透明度。

三、黄金签证持有者：四大风险点不容忽视

对于希腊“黄金签证”（购房居留许可）持有者而言，此次改革虽非专为外籍人士而设，但其影响却深远，涉及房产的申报、管理、租金流动及未来续签多个关键环节：

1、所有权与用途的强校验机制

系统将自动比对税务局E9报表、银行租金记录、Airbnb运营信息等，若房产用途与申报用途不符（如申报自住房却在短租平台运营），将被标注为高风险。

2、租金流通必须经由银行

现金收租或线下签约的行为将逐步被排查限制，未来所有租金收入必须通过银行账户过账，以防止逃税、反洗钱和非法经营行为。

3、产权变更全面联动监管

房产出售、继承或过户将直接关联到签证续期、税务合规与资产来源合法性审查。一旦存在产权不明或违规记录，可能直接影响居留身份延续。

4、虚假申报将进入风险数据库

系统将建立“用途与收益核验模型”，一旦发现用途申报虚假（如商业用地变身短租公寓、自住房对外长租等），将被列入风险档案，后续操作难度大增。

黄金签证的制度设计本质上是“以资产换身份”，但其前提是资产必须合法、持续、可监管。此次实名登记系统的推出，并非打压外资购房，而是意在构建更透明、公正的房地产环境。对投资者而言，唯有顺势而为，主动合规，方能稳妥守住自己的资产与身份权益。