在过去十余年中，希腊“黄金签证”项目凭借低门槛、高自由度的优势，吸引了大量中国高净值人群赴希投资房产。购房不仅带来欧盟身份，也承载着众多投资者对于欧元资产保值与租金收益的双重期待。然而，理想与现实之间往往存在落差。许多中国房东在希腊的投资体验并不顺利：租金长期拖欠、租客拒不搬离、司法流程耗时漫长，甚至面临房产被恶意占用却无力收回的困境。这种“有产不能用、有租难收”的局面，严重侵蚀了房产的实际投资回报。令人振奋的是，希腊政府已意识到房东权益保护的迫切性，并推出重要立法改革，未来房东将迎来“有法可依、有力可施”的全新格局。
一、希腊司法改革：房东收房流程全面提速
根据希腊司法部即将施行的新法规，自2026年1月1日起，房东可通过律师直接申请“返还房屋令”，以非诉讼方式迅速合法收回房产，彻底摆脱过去动辄数月甚至数年的冗长诉讼程序。该制度的三大突破：
1、程序简化
无需正式开庭审理，仅通过律师递交申请材料，文件流程为主，节省时间与成本；
2、法律强制力提升
返还房屋令具备与法院判决相当的执行效力，租客一旦违约将无法继续拖延；
3、房东权利明确化
在租约期满且无续租意向的前提下，房东依法享有收回房产的主导权。
希腊全国业主联合会（POMIDA）对此改革表示高度支持，称其为“恢复房东合法财产权的关键一步”。
二、具体操作流程：6个月内完成合法收房
新规实施后，房东可遵循以下步骤：
1、提前3个月由律师正式通知租客不再续租；
2、租期届满仍拒不搬离的，由律师申请“返还房屋令”；
3、文件由法院秘书处收件并系统自动分配授权律师处理；
4、全流程预计在6个月内完成，无需传统庭审，减少司法资源占用。
值得注意的是，为平衡房东与租客权益，系统仍设有6个月的法定缓冲期，租客若基于特殊情况（如健康问题、子女学期未结束等）提出合理异议，可依法申请延迟执行。但整体方向已明确：恶意占房行为将难以为继。
三、中国投资人如何保护自身利益？三大防线不可忽视
对中国投资者而言，如何在法律框架内稳妥维护自身“租金收益”与“收房权利”，应从以下三方面着手：
1、规范签约流程，确保合同具备法律效力
1）所有租赁协议必须为书面或电子形式，并在希腊税务系统备案；
2）明确租期起止时间、续租机制、违约责任及争议解决途径；
3）建议委托既了解中希法律体系、又熟悉当地司法实践的律师协助起草。
2、留痕管理，夯实证据链条
1）所有租金支付应通过银行转账方式完成，保存收据；
2）与租客的沟通尽量采用邮件或短信方式，避免“口头无凭”的陷阱；
3）出现违约迹象时及时保留相关材料，为后续法律行动做准备。
3、及早部署收房策略，防患未然
四、投资建议：防风险于未然，谋回报于有序
在当前全球资产配置趋于保守与审慎的背景下，希腊房产依然具备一定吸引力，尤其是新政落地后，法律体系对房东的保障程度将显著提升。为此，我们建议：
1、投资前务必做好尽职调查，确保物业合法可出租，排查产权或债务隐患；
2、签约即设计退出机制，清晰界定租期终止及违约责任；
3、定期审查租金回款状态，必要时及时发出律师函；
4、预留足够缓冲期，为2026年新规施行后的首轮执行做好准备。
希腊的新司法改革不仅是对法律效率的优化，更是对房东权益保护机制的根本重构。对于远在中国的投资人而言，理解制度背后的逻辑、依托专业资源进行合法合规的操作，将是保障投资收益、实现资产安全配置的关键所在。未来两年，是每一位希腊房东重新建立“主动权”与“安全边界”的关键窗口期，务必把握时机，未雨绸缪。
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